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签合同前需要注意什么？
作者：武汉房产律师 文章来源：www.whfc027.com 点击数： 更新时间：2016/11/26
关于认购协议书和定金
在签订正式购房合同之前，开发商一般会要求买家与其签订商品房认购书，在认购书中，会对所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容有所约定，因此，认购书也具有一定的法律效力，购房者不能马虎大意。 在实践中，购房者如果要签订认购书前，一定要先了解开发商的情况 需要查看发展商的有关证件及资料，包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该块土地的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。在看的过程中，如果有疑问应及时向发展商、代理商的销售人员进行询问。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向律师等专业人士咨询。除此之外还要多了解开发商及楼盘信息，包括开发商资质、资金状况、口碑如何等。 认购书应对买卖双方达成一致的基本内容，尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等有明确的约定，否则认购书没有产生效力的事实基础。只要《认购书》具备合同主要条款并生效后，在与正式合同没有冲突的情况下，可以做主合同的补充。所以，购房者应该对认购书中的约定条款进行详细阅读，如发现违背自身利益的条款应该及时沟通，不可糊里糊涂地签字盖章，以免遗留后患。 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 我们建议买家最好与开发商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 关于无效合同 以下几种情况下签订的购房合同是无效的： 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; 开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实; 出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋; 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格; 因房屋质量问题严重影响正常居住使用; 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%; 出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行; 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 关于合同的类型 在购房过程中，你会遇到以下三种购房合同： 第一种是“纸质合同”。 这是一种完全手工的合同，购房者在签订纸质合同前，最好仔细研究条款，按标准合同文本格式要求开发商填写相关内容签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的重要条款，购房者一定要留意。 第二种是“半网签合同”。 这种合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，而且是手写，非机打。购房者为规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案; 第三种是“网签合同”。 网签合同文本中，带有“已备案”的水印字样，其最大的标志是合同首页有“合同编号”，以英文字母E开始，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显示，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。 签合同时要注意什么？ 注意合同的主体 许多购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。 注意合同的措辞 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?不知道。合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。 对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 注意明确房屋的具体情况 房屋的具体情况包括地址、面积、楼层等。房屋实际面积与产权证上注明的面积如果不相符，应在合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是以双方重新测绘面积为准。 注意明确付款方式 比如，约定分阶段付款，签约时付部分,办理过户手续时付部分,房屋交接时付清余款，付款的期限和每笔数额应约定明确，并与办理相应交接手续呼应起来。 注意避免以下的霸王条款 第一，对于共有部位，“按照双方合同或协议的约定确定权益归属，没有约定的归属卖方所有。” 《物权法》第七十条明确规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。 第二，“车位、车库、游泳池、架空层等区域的所有权、使用权、经营收益权归卖方所有。” 《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。 第三，“本项目内任何公共地方和共有部位或其他共有服务设施、设备张贴广告、通告、招贴以及安装招牌等固定设施的相关权利及广告经营权益属于卖方所有。” 《物权法》第七十条明确规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。 第四，“买方在本房地产内所从事的经营活动类型(包括但不限于出租等活动)，须报卖方及/或该花园物业服务企业审核通过”。 《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。 哪些补充协议要注意？ 开发商的广告应该包含在合同中 为了维护购房者合法权益，让购房者免于遭受虚假广告的欺骗，前补充合同的时候，应该把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去。 明确产权证办理的时间 为了维护购房者的利益，合同中应明确房屋所有权证办理的时间。 明确建筑面积和公摊面积 要在补充合同注明除了总建筑面积之外的套内面积和公用分摊面积，现在有些开发商喜欢在在公摊面积上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个全面的确定的公摊面积数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。特别要注意区分赠与面积和公摊面积。 明确房屋质量和装修标准 购房者在签约时，应认真查阅《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。不仅如此，购房者一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单；水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。 如果房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 明确物业管理服务内容和收费标准 合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 明确交房日期 交房日期最好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定”由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。 明确验屋交接的细节 房屋交接包括交房和过户，在合同中应当注明房屋交验的时间、房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担。 明确屋内设施的价格 在补充协议中注明屋内哪些设施是在房价之内，这点十分重要，如房屋的装修、家具、煤气、维修基金等是否包括在房价之内。 明确买卖双方的违约责任 合同中应该明确以下情况发生时，双方的违约责任。购房者的按揭办不下来；购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。 签订购房合同四个技巧 对等法则 约定双方权利、义务、责任的条款数目是否相等。 合同双方的权利、义务、责任程度是否对等。 合同文本是否提前给你过目 公平的条款是不怕你提前查看和修改的。如果对方提前不让你看合同，临时拿出要求你马上签订时，很可能存在风险。建议此时你一定要对合同条款进行审查，特别是约定自己违约责任条款和对方免责条款。 一般不公平条款都在附件中，或格式合同的约定条款中 因此对于这些条款，要找到相应的格式条款进行对比，明白为什么对方要如此修改，对自己权益会有什么影响。 对方签订盖章的是否跟你谈判的人，是否具有资格 很多情况下，跟你谈判的人许诺你很多，但签字的人却是其他人，这种情况下要防止写合同的人以不清楚双方约定内容为由将不利条款加入合同中。 购房合同签订后可以更名吗？ 更改否房合同分两种情况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，用新的名字重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。第二种情况是已经登记过，这就麻烦些了，如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改到后者名下。 武汉房产律师 陈玲律师 手机：13397122086 13667217638 |
