一、缔约定金

　　二手房缔约定金是在定金合同中约定在截止期限内，双方协商并正式签订房屋买卖合同。发生纠纷后的处理原则为，根据签约不成的责任来决定定金的处理，即因买方的原因致使签约不成，已收定金不予退还，因卖方原因致使签约不成，双倍返还定金，因不可归责于双方的原因致使正式的房屋买卖合同签订不成，定金原数退还。

　　如果双方在约定截至时间内。就合同条款进行了协商，但是最后因为意见不一致没有签订房屋买卖合同，这种情况通常属于不可归责任双方的原因导致合同无法签订，双方均无责，已收定金如数退还。

　　最近频发的国家和政府出台新的房屋交易政策条文，属于情势变更，通常也按照不可归责于双方的原因来处理，即双方无责，卖方已收的定金原数退还。需要特别说明的是，在适用定金罚则时，法院或仲裁委不会轻易认定一方违约，在认定违约方责任时会按照相当谨慎的原则来处理。

　　二、履约定金

　　二手房履约定金是在正式的二手房买卖合同中约定的定金，用于担保合同的履行，发生纠纷后的处理原则是，根据合同不能履行的原因来决定定金的处理，即因买方的原因不履行合同，已收定金不予退还，因卖方原因不履行合同，双倍返还定金，因不可归责于双方的原因致使合同无法履行，定金原数退还。如果因为不可抗力或情势变更等原因，致使合同无法履行或合同目的无法实现，双方均有权解除合同，也按照不可归责于双方的原因来处理，即双方无责，定金原数退还。

　　国家出台新政致使买方无力或无法购房(包括提高首付款比例，限制贷款，限制购房条件等固定)，属于情势变更，双方可以无责解约，定金如数退还。

　　与二手房缔约定金一样，法院或仲裁委在适用定金罚则时，不会轻易认定一方违约，在认定违约方责任时会按照相当谨慎的原则来处理。

陈玲律师