一、土地使用权抵押担保的比例是多少

从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对土地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。

1、 出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。

2、 国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。

3、 集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%，也即不得超过评估地价总值的30%。

4、 以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70%。

5、 房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。

6、 对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80%。

二、土地使用权的抵押需要的手续

1、 土地抵押登记申请表;

2、 国有土地使用证(复印件，原件备注后退回);

3、 抵押贷款合同(原件);

4、 土地抵押合同(原件);

5、 价评估报告(原件);

6、 经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书;

房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报 告》(复印件，原件现场备查后退回);

集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有;

抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料; 国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料;

合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料;

已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料; 出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料;

单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件;

多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。

三、我国对于不能办理土地抵押的规定

目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段，经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押过程中存在的问题，进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《江苏省土地管理条例》等法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定： 一、 有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。

1、 违法建筑或非法占地;

2、 土地使用权和房屋所有权有权属争议的;

3、 未经登记领取土地证书的;

4、 依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的;

5、 已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地;

6、 县级以上人民政府依法收回的土地使用权;

7、 房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押;

8、 土地所有权;

9、 耕地、宅基地、自留地、自留山;

10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的;

11、列为古文物保护的古建筑;

12、其他法律禁止的。

陈玲 律师