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房屋买卖合同中违约金和定金能否同时主张？
作者：武汉房产律师 文章来源：www.whfc027.com 点击数： 更新时间：2015/3/20
近日代理一起房屋买卖合同纠纷案件，案情大致为：李某等5人将位于浦东新区莱阳路某处房产卖予龚某，约定房屋总价为180万，再加上90万元装修家具等补贴。买卖合同及补充协议还约定“逾期超过柒日后龚某仍未付款的，除应向李某等支付柒日违约金外，李某有权单方解除合同，单方解除合同的，应当书面通知，龚某承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30%。可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分价款，余款返还给龚某”，“龚某应在合同签署后5日内支付5万元做为房屋定金”。龚某先后支付6万元做为定金和房款。后因龚某未能在规定时间内支付房款，李某等人通过律师函追究龚某的违约责任，要求其支付48万元（房屋总价款的30%减去龚某已付6万元）赔偿金以及延迟7日支付违约金3675元，后李某等人将龚某诉至法院，要求其承担赔偿责任。 在龚某委托本律师之前，其已向很多律师咨询过，其他律师明确告知龚某，因其违约，肯定要支付赔偿金，也确实告知龚某，赔偿金不会有48万那么高，甚至明确告知赔偿金大致在10万元左右。龚某找到本律师后，本律师通过案情的事实部分和法律部分向其分析，事实部分另文描述，本文只阐述法律适用部分。
本案的法律使用部分主要是定金与违约金能否同时适用的问题，龚某违约这个事实龚某本人也是不持异议的，否则其不会不要已经支付给李某等人的6万元房款及违约金，在龚某看来，其已经违约了，那么先前支付给你的6万元就不要了，做为违约的代价。可是李某等人非要龚某按照买卖合同约定的房屋总价款的30%承担违约责任。本次买卖过程中约定了两种处罚方式，一是迟延付款的按照房屋总价每日万分之五标准的违约金，二是守约方单方解除合同后，违约方支付守约方房价款30%的赔偿金。两种方式其一为违约金，其二即为定金，明确的说即为解约定金，或者叫解约违约金。《合同法》第116条明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。换言之，违约金和定金不能同时适用，但是解约定金不同，其是做为对于解除合同后一方收取的定金不予返还的对价，并非做为违约金的补偿性质即违约金是弥补违约方给守约方造成的损失，对此《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（京高法发【2009】43号）第26条中有明确规定，如果当事人双方没有约定定金性质，一方违约，对方不能同时主张定金和违约金；如果当事人双方约定了定金性质，一方违约，对方虽然不能同时主张违约定金和违约金，但是同时主张解约定金和违约金是没有问题的。
因此在本案中，只要龚某能证明其前期支付的6万元有多少是做为解约的定金，一般就会支持多少，而绝不会高于其已经支付过的6万元定金及房款。更不可能有48万之巨。（也不会有10万那么高）
事实上，本案最终的判决结果，因本律师帮龚某提起了反诉，最终，不仅不需要龚某支付48万元赔偿款，反而法院判令李某等人返还龚某6375元，从而大大超过了龚某本人的原有预期。
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